Что делать бывшим супругам, имеющим после развода одну квартиру на двоих?

О проблеме, которая не имеет может не иметь решения

Введение

Развод — штука неприятная, а дележка квартиры после него — и вовсе головная боль. Представьте: вы с бывшим супругом (или супругой) больше не семья, но квартира-то общая! Продать свою долю за копейки не хочется, выкупить чужую — не сходится по цене, а жить вместе — очевидно, не выход. Вот и получается: вроде всё по закону поделено, а что с этим делать — непонятно.

В чем загвоздка?

После развода квартира обычно делится на доли — 50/50, редко иначе. Проблема начинается, когда вы не можете ни разъехаться, ни договориться. Один говорит: «Выкупи мою долю за миллион!» Другой в ответ: «Да она и полмиллиона не стоит!» Продать свою часть чужим людям тоже не выйдет — кто купит долю в квартире, где живет посторонний? Вот и сидишь в этом замкнутом круге.

Многие спрашивают: «А можно я свою комнату сдам в аренду и буду жить спокойно?» Нет, друзья, не всё так просто. По статье 246 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), чтобы сдать долю, нужно согласие второго собственника. А он, как назло, редко бывает в восторге от идеи пускать в дом незнакомцев. Определить через суд, кто в какой комнате живет, можно, но это не дает права сдавать свою часть без разрешения. Итог ироничен: по закону вы уже не семья, но пользуйтесь квартирой вместе.

Реальная история, которая дошла до Верховного суда

Что случилось?

Один мужчина после развода устал от того, что его бывшая половинка сдавала свою комнату всем подряд. То студенты, то рабочие — каждый месяц новые лица. Как только он обращался в суд о выселении, жильцы исчезали, а потом находились новые. С другой стороны, он проживал один в квартире, которая принадлежит обоим, что не справедливо, а договориться о продаже бывшие не могут или не хотят. Тогда он решил заявить в суде требование «об ограничении права распоряжения общим имуществом». Казалось бы, логично: квартира общая, а жить с чужими людьми он не подписывался.

На этот раз его экс-супруга, посоветовавшись с адвокатом, ответила: «У нас порядок пользования определен судом, моя комната — мои правила».

Судебные перипетии

Суд оказался не таким простым, как предполагалось. В иске мужчине отказали — и в первой инстанции, и в апелляционном, и даже в кассационном судах. Логика была такая: порядок пользования квартирой определен, а требования истца касаются будущих, еще не возникших ситуаций, значит, нарушений прав нет.

В чем ошиблись суды?

Истец может не только восстанавливать нарушенные права, но и защищаться от потенциальных нарушений. Суды же решили:

• Распоряжение долей уже урегулировано, истец выбрал неправильный способ защиты, требуя запрета на будущее.

• Нет доказательств нарушений — наниматели не используют помещение не по назначению и не мешают истцу.

Но Верховный суд РФ раскритиковал этот подход:

1. Право на пресечение действий. Согласно статье 12 ГК РФ и пункту 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ, защита прав возможна не только восстановлением, но и пресечением действий, угрожающих нарушением. Иск о запрете сдачи в наем — это профилактика конфликтов.

2. Краткосрочные договоры. Ответчики использовали краткосрочные договоры, из-за чего иски о выселении теряли смысл — жильцов меняли быстрее, чем суд успевал реагировать.

3. Свобода выбора защиты. Альтернативы (например, выселение) не делают выбранный истцом способ неправильным. Он сам решает, как защищать свои права.

Верный анализ норм права

• Статья 209 ГК РФ: Собственник распоряжается имуществом, но не в ущерб другим.

• Пункт 1 статьи 246 ГК РФ: Распоряжение долевой собственностью требует согласия всех.

• Статья 304 ГК РФ: Можно требовать устранения нарушений права, даже без лишения владения.

• Статья 12 ГК РФ и статья 11 ЖК РФ: Защита включает пресечение угроз.

Итог: Сдача доли в наем без согласия сособственников нарушает их права, даже если порядок пользования определен судом, а требование относится к будущему времени.

Заключение

Позиция в очередной раз подтверждена Верховным судом РФ Постановлением по делу № 1-КГ25-2-К3 от 11 марта 2025 года. Но факт остается: позиции по-прежнему разнятся не только среди обывателей, но даже среди судей. Если диалог не получается, не спешите сразу разрубить этот "Гордиев узел" с помощью топора правосудия, пообщайтесь прежде с практикующими юристами или медиаторами.